+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Что это – счет эскроу

Содержание

Эскроу-счет и его открытие

Что это – счет эскроу

Сравнительно недавно, в июле 2014 года, в Гражданский кодекс РФ был внесён новый вид договора между банком и гражданином – эскроу-счёт.

Данный договор создаётся для учёта или блокирования поступивших от владельца (деподента) средств с целью их передачи отдельному лицу (бенефициару) при проявлении рассмотренных в договоре оснований.

Прибегать к такому договору можно в самых различных случаях. Наиболее распространённая причина – купля-продажа недвижимости.

Несмотря на популярность закона за границей, в России договор счёта по эксроу не получил широкой популярности. На то есть несколько причин, но обо всём по порядку.

Что такое договор счёта по эскроу

Иначе называется “доверительный договор счёта”. Суть его простым языком заключается в передаче должником средств третьему лицу, контрагенту (эксроу-агенту), до выполнения кредитором определённых условий, указанных в договоре. Такая сделка подразумевает трёхсторонние отношения, и договор, как правило, оформляется в трёх экземплярах.

Лица, участвующие в сделке: эксроу-агент (как правило, банк), депонент и бенефициар (тот, кому деньги принадлежат). На практике именно бенефициар получает большую силу в сделке и способен повлиять на её исход.

Таким образом, договор счёта эскроу повышает уверенность в том, что обе стороны получат то, что ожидают. В крайнем случае, если часть сделки не будет выполнена, то у должника есть шанс вернуть часть средств.

Когда удобно применять эскроу-договоры

Банковский счёт эскроу можно открывать по множеству причин. Рассмотрим кратко, какого рода операции наиболее популярны.

  1. Сделки, связанные с приобретением гражданином недвижимости.
  2. Оплата налогов на недвижимость или иное имущество, страховок.
  3. Депозитирование ценных документов и бумаг.
  4. Резервирование сумм для покупки корпораций и компаний.
  5. Хранение задатков.

Ранее эскроу использовали через зарубежные банки. С начала XXI века этот договор получил заслуженную популярность не только в европейских странах и США, но и в государствах восточной направленности: Китае, Монголии и Японии. Сейчас все эти операции осуществляются крупными российскими банками: Сбербанк, Росбанк и т. д.

Поскольку создание эскроу-счёта – крупный финансовый институт, все три стороны могут столкнуться с некоторыми трудностями, к которым стоит быть заранее готовыми.

На договор распространяется возможность его изменения: по согласованному решению сторон (ст. 450 ГК РФ), по решению суда (ст. 450 ГК РФ), из-за существенных изменений в сделке (ст. 451 ГК РФ)

П. 1 ст. 860.10 – единственная причина для окончания срока договора – истечение срока действия сделки. Также прерывание договора возможно при признании депонента или бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным, без вести пропавшим, при ликвидации юридического лица.

Если эскроу-агент обанкротился, то депонент встаёт в реестр кредиторов, если условия договора выполнены, и бенефициар, если не выполнены.

Зная эти нюансы, можно не бояться открывать эскроу-счёт.

Как открыть счёт?

Открыть эскроу-счёт сегодня предлагают различные банковские организации. Приём выступать в качестве агента разрешено не только юр. лицам или ИП, но и физическим. Заключение договора состоит из трёх этапов:

  1. Составление и подписание договора на три стороны.
  2. Регистрация счёта в банке. Балансовый счёт-эскроу открывается на отдельном счёте.
  3. Размещение на счёту оговорённой денежной суммы, выступающей предметом договора.

Банк или иное доверительное лицо гарантирует блокировку средств до выполнения условий договора.

Открыть счёт в Сбербанке

По состоянию на 2017 год эскроу-счёт в Сбербанке открыть можно. Осуществление договора происходит через дочерние сообщества ПАО “Сбербанк России” и ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Причём оформить сделку можно в онлайн-режиме, что существенно экономит время.

Схема действия эскроу

Перед заключением сделки полезно знать и алгоритм, по которому она происходит. Он не такой сложный:

  1. Продавец и покупатель решают заключить договор и обращаются к третьему лицу – эскроу-агенту.
  2. Агент берёт на себя бумажную работу: заключение договора на основе инструкций и пожеланий бенифициара и депонента, регистрирует новый счёт.
  3. На этом счёте хранятся денежные средства или эквивалентные им ресурсы до исполнения договора.

До окончания сделки счёт полностью заблокирован. После исполнения условий договора бенефициар получает сумму со счёта. Как только средства переходят со счёта, посредник (агент) берёт на себя ответственность закрыть договор.

Эскроу и аккредитив – что дороже, каковы перспективы развития?

Многие предпринимателей волнует вопрос, будет ли эскроу дороже аккредитива (ещё одного финансового договора, принимаемого банковскими компаниями по поручению должника).

На данный момент большинство финансовых экспертов не исключает рост цен на эскроу в сравнении с устоявшимся аккредитивом.

Впрочем, примерно с одинаковой долей вероятности может и упасть по причине гарантий по вкладам, предлагаемым банками.

На сегодняшний день эскроу-счёт обойдётся сторонам в 2 500 р. Изменение условий договора – от 500 до 2 500 руб. в зависимости от степени важности и объёма. В этом случае банк получает вознаграждение не из эскроу-средств.

С другой стороны, аккредитив строго регламентирован законодательством и не подразумевает инициативы, а счёт-эскроу – относительно новое явление, разрешает внесение различных дополнений в договор, исправление его, привлечение в качестве посредника физического лица и т. д. Этот аспект очень удобен для многих финансовых предпринимателей.

Также при аккредитиве банковские работники не несут серьёзной ответственности за состояние средств, поэтому ограничиваются формальной, не всегда внимательной, проверкой документов.

В случае с крупными сделками это может пагубно обернуться для одной или двух сторон.

Однако при оформлении эскроу банк несёт серьёзную ответственность за сохранность средств, и все документы проверяются чётко, надлежащим образом.

Перспективы подобных счетов в России

В ближайшем времени эскроу-счета могут получить широкое распространение на территории России, что повлечёт за собой повышение средств на заключение договора.

Однако экономисты убеждены, что расценки могут широко варьироваться в зависимости от сложности отношений. Эксперты придерживается следующего мнения – тарифы по эскроу могут увеличиваться и уменьшаться из-за типа и сложности сделки, а также размера средств по счёту.

Поскольку на данный момент эскроу-счёт не так распространён, то и тарифы на него невысокие. В будущем, с развитием этой направленности банковской системы, цены могут значительно вырасти.

Положительные и отрицательные стороны эскроу

У любой сделки есть свои плюсы и минусы, эскроу-счёт – не исключение. Несмотря на всё удобство, есть и по сей день неразрешённые вопросы.

Для начала к плюсам. Сюда можно отнести минимум бумажной работы по сравнению с аккредитивом, как и финансовых рисков. Контакты с мошенниками полностью исключены из-за блокировки счёта, что даёт гарантию проведения стопроцентно успешной коммерческой сделки. Также в случае с невыполнением условий договора возможно оперативное прекращение действия сделки.

К минусам такой системы можно приписать необходимость сотрудничества с посредником, банком или эскроу-агентом, что влечёт к дополнительным расходам, рассмотренным выше. К тому же на данный момент в России выбор компаний, готовых заняться таким посредничеством, немного, из-за чего они могут устанавливать монополию на тарифы эскроу.

Стоит также отметить, что в настоящее время в российском законодательстве нет существенных различий между эскроу и аккредитивом, но есть перспектива их появления с распространением первого.

Номинальный и эскроу – в чём различия?

Номинальный счёт и счёт эскроу – это разновидности банковских обязательств в современном мире. Номинальный счёт открывается опекуном для получения социальных выплат и возможность тратить их на ребёнка без отчётности перед органами опеки. Также подобный счёт используется для начисления с целью содержания недееспособных граждан, ограниченно дееспособных.

Причём расходные операции осуществляются в любом случае только под контролем родителя, опекуна или попечителя. Представитель же может оформить второй счёт для автоматического начисления средств на соц. обеспечение.

Эскроу-счёт выступает полной противоположностью. Если в номинальном средства поступают для выполнения условий договора – содержание недееспособного гражданина, то чтобы получить средства с эскроу, условия договора надо сначала выполнить.

Таким образом, открытие эскроу-счёта – это надёжный и современный метод заключения крупной сделки, связанной с недвижимостью, ценными бумагами, страховыми выплатами и т. д.

Со стороны агента эскроу обеспечивается полная безопасность и неприкасаемость средств на время совершения сделки, что осуществляется за счёт оформления нового счёта. Посредниками могут выступать как российские банки и физические лица, так и зарубежные компании.

Причём привлечение заграничной компании сильнее распространено в мире, особенно в восточном направлении: Китай, Монголия, Япония и т. д.

Источник: http://fb.ru/article/333918/eskrou-schet-i-ego-otkryitie

Счета эскроу – что это?

Что это – счет эскроу

Эскроу-счета – относительно молодое явление на рынке банковских услуг. В России понимание сущности этого счета отличается от принятого международного.

Так, на территории нашей страны с помощью счетов эскроу нельзя вести расчет по операциям, связанными с ценными бумагами, кроме того, третьей стороной в таких сделках может выступать только банк (на Западе в качестве посредника может выступить любое агентство, наделенное соответствующими полномочиями).

В определенной степени эскроу-счета функционально похожи на аккредитив при покупке недвижимости или банковскую ячейку, однако по сравнению с ними они обладают рядом преимуществ. Самое существенное – оперативность управления счетом, а также повышенная ответственность агента за исполнение условий трехстороннего договора.

В основном новый вид счета в России применяется для расчетов при сделках с недвижимостью

Что такое счет эскроу

Взаимоотношения между депонентом (владельцем счета), бенефициаром (будущим владельцем средств) и эскроу-агентом (банком) регулируются пунктами статьи 860 Гражданского кодекса.

Данная статья была введена в законодательство в 2014 году. Вполне возможно, что не все банки обладают необходимыми знаниями и инструкциями по открытию данного вида счетов.

Вызывает затруднение определение сущности счетов и у профессиональных участников рынка недвижимости.

В приведенной редакции документа эскроу мало чем отличается от аккредитива. Возможно, именно поэтому многие участники сделок выбирают именно аккредитив как нечто знакомое и зарекомендовавшее себя.

Схема работы счета эскроу следующая:

  1. Участники сделки заключают трехсторонний договор (в то время как при аккредитиве договор с банком заключает только владелец счета, который закладывает на счет нужную сумму). В нем обязательно указаны все обстоятельства, при наступлении которых агент переводит бенефициару всю сумму.
  2. Затем происходит сдача документов на квартиру на регистрацию. Если в обычной ситуации возник бы риск неопределенности, то в данном случае риски застрахованы: деньги находятся у посредника, и если квартира не будет зарегистрирована, то средства просто разблокируются и будут доступны депоненту.
  3. После получения документов на квартиру участники сделки снова собираются в банке. Бумаги сдаются агенту банка для изучения.
  4. Если документы в порядке, то счет становится доступным для бенефициара, который может распоряжаться полученными средствами по своему усмотрению.
  5. Таким образом, по своей схеме счет эскроу похож на аккредитив. Однако самые существенные отличия заключаются в деталях, а именно в достоинствах и недостатках данного вида счета по сравнению с аккредитивом.

Плюсы и минусы счета эскроу

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

К плюсам счетов эскроу относятся:

  • оперативное прекращение обслуживания счета в случае, если основной договор утратил силу (в случае с аккредитивом отмена договора не является поводом для аннулирования счета, и его приходится закрывать вручную, доказывая необходимость данного действия);
  • эскроу является способом обеспечения обязательств, а не формой безналичного расчета, следовательно, средства со счета могут быть переведены только во исполнение условий договора;
  • сделка заключается тремя сторонами, следовательно, риски с применением мошеннических схем сведены к нулю (аккредитив может быть закрыт депонентом в любой момент, эскроу – только при личном участии всех сторон сделки);
  • аккредитив жестко регламентирован законодательством, счет эскроу же открывается на договорной основе и предполагает более свободное распоряжение им (например, для осуществления операций по счету эскроу достаточно предъявить только те документы, которые приведены в трехстороннем договоре, например, только свидетельство о госрегистрации права, если же закрывается аккредитив, то нужно предъявить полный пакет документов, установленный законодательством);
  • при аккредитиве банковские работники ограничиваются формальной проверкой документов, так как не несут никакой особой ответственности, если же открыт счет эскроу, то документы проверяются тщательно, так как ответственность за нарушение трехстороннего договора целиком лежит на банке.

К минусам счетов эскроу относятся:

  • не все банки России готовы предоставить такую услугу;
  • с помощью счета эскроу невозможно вести расчеты между юридическими лицами;
  • не сложилось достаточной судебной практики, на которую можно было бы опираться, если возникнуть конфликтные ситуации.

Какие банки России предлагают такую услугу

К сожалению, единого списка банков, в которых можно открыть счет эскроу, не существуют. О возможности открытия такого счета и ограничениям, предъявляемым к участникам сделки, следует узнавать в каждом конкретном учреждении.

Например, некоторые банки не осуществляют сделки с участием иностранных лиц, другие, напротив, открывают счета эскроу только для иностранцев

Среди крупных банков, которые предлагают такие услуги, можно выделить:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Соверен-банк;
  • Уралсиб;
  • Межрегиональный банк развития и реконструкции и ряд других.

Как открыть счет эскроу в России

Для этого необходимо обратиться в банк, предоставляющий такую услуги, и оформить заявление по установленной форме.

В нем указываются:

  • предмет договора, то есть сумма средств;
  • порядок проведения операций на счете (то есть действия банка при исполнении условий со стороны участников сделки);
  • права и ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • срок действия договора, порядок и условия его расторжения;
  • наименование, адреса и подписи сторон – банка, депонента и бенефициара.

После составления заявления депонент вносит на счет эскроу требуемую сумму любым удобным способом наличным или безналичным путем.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/raschet/scheta-eskrou.html

Договор счета ЭСКРОУ: что это и какие банки предлагают?

Что это – счет эскроу

В декабре 2013 года в Гражданский кодекс РФ введена статья, регламентирующая отношения между контрагентами посредством договора счета эскроу.

Этот финансовый инструмент начал действовать с июля 2014 года и позволяет обезопасить расчеты между сторонами сделки.

Сам механизм действия заключается в блокировке средств на специально открытом для совершения сделки счете до того момента, пока все условия по договору не будут выполнены или не предусмотрены иные обстоятельства.

Договора счета эскроу довольно популярны в зарубежной практике, но в России еще не получили особого распространения. Законодательное урегулирование вопросов по их использованию поможет постепенно сделать механизм более популярным.

Что такое счета ЭСКРОУ?

С анг. escrow переводится, как «условное депонирование», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон сделки в получении результата, на который они рассчитывали. Со стороны продавца – на получение средств в полном объеме, со стороны покупателя – на предоставление товара с соблюдением всех условий.

Отношения с применением счета эскроу можно описать следующим образом:

  • обязательно присутствует третье лицо – эскроу-агент (банк), у которого будут находиться финансовые средства и блокироваться. Ни покупатель, ни продавец не смогут ими воспользоваться до определенного договором момента;
  • кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в соглашении любым удобным ему способом;
  • поскольку здесь идет речь о трехсторонних отношениях, договор заключается в трех экземплярах;
  • и покупатель и продавец вправе контролировать средства на счете эскроу путем запроса справки в банке, в котором он открыт;
  • существует возможность указать в договоре обязательство банка основательно проверить наступление оснований, по которым средства могут быть переведены покупателю. Тогда банк вправе более тщательно анализировать представленные сторонами документы прежде, чем принять решение.

Сторонами по договору счета эскроу могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:

  • депонент — владелец счета, по договору сделки должник (покупатель);
  • эскроу-агент – банк, в котором открыт счет;
  • бенефициар – кредитор (продавец).

Важно отметить отличия между аккредитивом и счетом эскроу:

  • эскроу-счет открывается на основании трехстороннего договора, в случае аккредитива заключается двустороннее соглашение;
  • средства с аккредитива переводятся банком на основании представленных по перечню документов, счет эскроу разблокируется при наступлении обстоятельств, которые будут указаны, как основание для исполнения банком обязательств;
  • управление и использование счета эскроу более гибко и удобно.

Когда можно применять договора ЭСКРОУ?

Помимо сделок с движимыми, недвижимыми объектами, применять банковские счета эскроу удобно и в следующих операциях:

  • проектном финансировании;
  • при передаче прав на продукты интеллектуальной собственности;
  • купле-продаже ценных бумаг и иных активов;
  • при присоединении организаций;
  • многих других подобных ситуациях.

Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрен порядок кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу.

На них зачисляются средства дольщиков и банк-кредитор направит эти денежные суммы застройщику только после передачи объекта долевого строительства дольщикам.

Такая процедура обязательно должна быть прописана в договоре между строительной организацией и гражданами. После регистрации этого соглашения банк открывает счет и ведет его, не взимая плату с дольщика.

Сегодня крупные российские банки готовы работать с клиентами по договорам счетов эскроу и это дает возможность клиентам использовать все финансовые механизмы для защиты сделок. Однако, в отличие от зарубежной практики, передаваться на счет эскроу может только денежная масса и договора заключаться только с банковскими организациями.

Порядок открытия:

Открыть счет эскроу может юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Для этого потребуется:

  1. Составить трехсторонний договор и подписать его всеми участниками. Ими выступают стороны финансовой сделки по предмету договора (продавец и покупатель), а также доверительная сторона – банк. В договоре счета эскроу обязательно прописываются условия операции и обязательство всех трех сторон.
  2. Зарегистрировать соответствующий счет.
  3. Разместить на счете сумму по договору, которая будет использована в качестве расчета по финансовой сделке.

Нюансы

Перед тем, как обращаться в банковское учреждение за открытием такого счета, следует знать следующие моменты:

  1. В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданским кодексом определены случаи, когда изменения могут внести стороны сделки по согласованию, по судебному решению или при существенных корректировках в условиях сделки.
  2. Момент закрытия счета обычно оговаривается в соглашении счета эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, любой из участников сделки признан недееспособным, не выходит на связь и т.д. Эти случаи должны быть предусмотрены в тексте договора. При отсутствии иных условий при закрытии счета средства возвращаются тому, кто его открыл.
  3. При банкротстве банка, в котором открыт такой счет, в реестр кредиторов попадает депонент при выполнении условий договора, в ином случае – бенефициар. В 2015 году все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн.рублей.
  4. Обязанность по тщательной проверке документов можно прописать в трехстороннем договоре, иначе финансовое учреждение, выступающее эскроу-агентом, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных бумаг. Видимые неточности являются поводом со стороны банка сделать запрос покупателю с целью получения согласия на разблокировку средств. Если же документы не будут вызывать сомнений, банк позволит получить средства без согласия.

Плюсы и минусы

К видимым преимуществам сделок с привлечением банка в качестве третьего лица относятся:

  • безопасность финансовых средств, выступающих в качестве оплаты предмета договора, поскольку до наступления определенных договором обстоятельств они «замораживаются» и хранятся в кредитной организации;
  • снижение коммерческих рисков, возникающих при любых обстоятельствах;
  • отсутствие рисков попадания в мошеннические схемы;
  • гарантия успешного проведения и завершения любых коммерческих сделок.

К текущим проблемам можно отнести только тот факт, что далеко не все кредитные учреждения работают по открытию и ведению счетов эскроу и наличие комиссии банку, как третьему лицу.

Можно утверждать, что в большинстве случаев плюсы перекрывают минусы, поэтому можно смотреть с оптимизмом на развитие использования счетов эскроу при проведении крупных сделок.

Какие банки предлагают открыть данный счет?

В 2018 году среди кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, можно назвать Сбербанк, ВТБ, ряд филиалов Уральского банка реконструкции и развития, в Крыму АО Генбанк. Значительное количество банков имеют право на открытие таких счетов для дольщиков строящихся многоквартирных домов.

На 1 января 2018 года перечень состоит из следующих учреждений:

  • АО «АБ «РОССИЯ»»,
  • Банк ГПБ (АО),
  • ПАО «Банк «Санкт-Петербург»»,
  • ПАО «Почта Банк»,
  • ПАО «Совкомбанк»,
  • Банк ВТБ (ПАО),
  • АО «АЛЬФА-БАНК»,
  • РНКБ Банк (ПАО),
  • ПАО АКБ «Связь-Банк»,
  • ПАО Сбербанк,
  • АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (АО),
  • ПАО Банк «ФК Открытие»,
  • ПАО РОСБАНК,
  • АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО),
  • АО АКБ «НОВИКОМБАНК»,
  • АО «БМ-Банк»,
  • АО РОСЭКСИМБАНК,
  • АО «ФОНДСЕРВИСБАНК»,
  • АКБ «РосЕвроБанк» (АО),
  • Банк «ВБРР» (АО),
  • АО «Россельхозбанк»,
  • АО «СМП Банк».

: Счет ЭСКРОУ: новые поправки 2018 года!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (499) 490-27-52 (Москва)

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

+7 (800) 500-27-29 доб. 481 (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/chto-takoe-scheta-jeskrou/

Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Что это – счет эскроу

Последние изменения: Июль 2018

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение.

В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.

В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

  • Сбербанк;
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы.

Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях.

Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Счет эскроу

Что это – счет эскроу

Счет эскроу — своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем.

В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему они гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Суть операций с открытием счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета;
  2. продавец, выступающий бенефициаром;
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента.

Важно: в статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков свободно играют нотариусы, юридические компании, специализированные агентства и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

а) нотариусы;

б) юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е.

    плательщика (покупателя);

  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги с эскроу счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо депонентом и бенефициаром;
  • не допускается и перечисление депонентом на эскроу средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда условия договора уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Пример сделки с эскроу счетом

Яркий пример практического применения эскроу физическим лицом — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке предлагают ему договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижки экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только «БСПб» убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника.

А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира передается кредитору в залог.

Особенности использования счета эскроу

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов банк подойдет тщательно.

Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию списка лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:

Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):

Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам.

Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье подешевле очевидное — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:
  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижки, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета эскроу на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — строительная компания освобождается от всех прочих обеспечений обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — нет.

Источник: http://investprofit.info/escrow-account/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.